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新居住时代贝壳如何构建产业互联网版图?

时间:2019-05-08来源:75秒赛车

  4月23日的贝壳新居住大会上,左晖给出了他的最新论断,“在新居住时代,房地产会逐步从制造向服务转型,服务在住房价值链的构成中将会超过50%,并呈现多元化趋势。”

  从业20年,左晖见证了中国住房市场波澜壮阔的高速发展史。经过20年的增量扩张,全民居住问题已经得到基本解决,大多家庭进入居住品质的提升周期。

  据贝壳找房研究统计数据显示,中国房地产供需实现总体平衡,城镇家庭住房自有率达到85%左右,户均套数达到1.1套,人均居住面积37平方米,行业从数量扩张阶段进入品质提升阶段,一线城市改善型购房需求占比达到60%,中国住房市场进入存量崛起的新居住阶段。

  在供应端,原来的房地产行业,第一主角是房地产开发商。随着增量市场放缓,存量市场成为主流,开发商也开始围绕客户需求,转型房产服务商,希望从持有型物业挖掘增量价值。

  房产交易市场更是如此,当从无到有的基本需求满足后,房产交易市场进入了消费升级的阶段,与此匹配,房产交易的服务价值开始凸显。

  其实,在房产交易市场,服务为王早就是经过验证的真命题,这也是许多信奉流量为王的互联网企业,在房产市场折戟的原因,而贝壳找房的入场,反而加速了这些所谓的互联网中介的退场。

  今年2月,一度有着“独角兽”之城的的爱屋吉屋,悄然停止对外业务,第三方统计显示,北京房产中介二手房成交套数榜中,爱屋吉屋的市占率从2016年1.91%,下滑到2018年的0.48%。。

  其他互联网房产平台,也有类似遭遇。去年12月,平安好房停止房屋买卖业务。其他如一度创下2400亿年度交易额的房天下,已经不闻声响,以“直买直卖”二手房交易模式起家的房多多,也已沉寂许久。

  究其本质,就在于上述平台,都以流量为先,掌握的房源极为有限,同时也缺乏专业的服务能力,房产交易属于低频高额的复杂交易,交易环节漫长,买卖双方的谨慎度很高。所谓的价格战,在专业服务面前,并无竞争力。

  但纵观全行业,服务水平一直是中国房产行业的短板。左晖认为,在新居住时代,必须融合互联网与专业的房产服务能力,以技术驱动、服务者职业化等方式,满足消费者在居住、交易和流通、社区交互和房屋管理等方面的升级需求。

  贝壳CEO彭永东认为,新居住时代,是数字化价值全面崛起的时代,要对房产交易的每个环节,进行全链条的数字化。

  目前,贝壳找房的楼盘字典房源数据化管理达到了1.87亿套,累计扫描和重建VR房源118余万套,VR房源用户总浏览量达1.68亿人次。

  比如针对住房贷款业务,今年5月,贝壳系统将启动和和银行系统的直联,有望把当天放款的速度提升到10分钟内完成批贷。

  这还仅仅是开始,根据彭永东的乐观预测,“来越多的房子都将用数字化串联,未来五年,中国有2.5亿套房产将被’数字化’”,楼盘词典和VR看房,将全面祛除房产交易的信息不透明、房源不真实等行业弊病,同时也拓展了新兴服务,比如,让异地买房得以落地。

  而在协作化层面,彭永东讲述了一个小故事来描述房源流通协作网络ACN的价值增量。今年1月,有个客户找到贝壳找房的沈阳店东李佳峰,在沈阳选了套房子当作婚房。

  买卖双方都在北京,李佳峰本来想放弃单子,后来在ACN网络的协助下,身赴北京,最终在链家的积水潭门店完成了签约,这种异地上门服务,让买家、卖家都非常感动。

  其次,经纪人越来越感受到维护业主、服务业主的重要性了,专注于服务品质的提升,服务的提升,带来的服务商业价值的提升,他们不用再打价格战了。

  去年河北正大房产经纪加入贝壳时,大部分经纪人持反对意见,担心贝壳管得太严。去年9月份接入贝壳之后,因为一线人员各种不适应和内部矛盾,业绩两个月之内显著下降。

  在这种煎熬之中,贝壳不断提供服务支持,协助正大调整组织架构,提升运营效率更高,实现量化管理,同时助其开展新房业务。

  今年一季度,过去完全没做过新房业务的正大,新房业务顺利推进,平均每个月新房单量超过100单,整体业绩是去年同期的两倍左右,而今年石家庄的整体行情并没好转。

  服务升级,还需要专业的一线服务人员。其实,在欧美国家,房产中介都是从业多年的中年职业精英,比如美剧《摩登家族》里的菲尔。

  过去,链家是业内标杆。贝壳找房COO徐万刚举例说,在北京,链家的招聘要求是本科以上,通过设置行业最高的学历门槛,提升一线人员的整体素质,而在二线以下城市,链家员工的招聘下限也是统招大专。

  彭永东在演讲中说,贝壳最近在在上海周边买了一块地,建设一座职业学校,建筑面积超过3.3万平米。这所学校的定位,是打造中国居住领域店东的的成长基础设施,通过提升一线服务人员的专业化水平,最终提升TO C端的服务品质和用户体验,惠及全域用户。

  在赋能之后,还有扶持,立足于共享贝壳价值增长的灯塔计划,要帮助20个品牌实现500家店面的规模,超过10个品牌主实现1000家门店的规模。

  与全行业共赢互利的贝壳,践行的是平台模式。如果自营模式的链家可以比作京东,平台模式的贝壳就是天猫——天猫的交易额已经远超京东,增速依然高企,生态效应优势明显。

  左晖说:“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

  桑基特认为,平台的本质,是为所有生产者、消费者以及服务链条上的所有参与者,创造价值交互基础设施,指出平台要做的不是资源控制,而是资源协作,这与贝壳的战略定位高度一致。

  自营模式下,链家和其他企业是零和博弈的关系,而在平台模式下,水大鱼大,贝壳和第三方商家互惠互利,共享全行业红利。

  自营模式下,遵循线性的增长曲线,而平台模式,则能通过内部能力和资源的外部化和最大化,最终实现指数级增长。

  在链家时代,虽然其一家独大,但是2017年,其全国市场份额占比也就10%左右。由于中国市场幅员辽阔,仅靠链家一家,很难吃下全部市场,但平台模式的贝壳,可以整合全行业资源,以合作连横的共生联盟模式,提高业务覆盖度。

  数字显示,截至目前,贝壳找房已成功进驻全国98个城市,携手160个新经纪品牌,连接了超过21000家线万名经纪人在贝壳平台为用户提供服务,平均每天为3000个家庭找到理想居所,已经成为新居住服务第一品牌。

  可以类比的案例是全美最大也最富盛名的房地产销售网络MLS,其多年来一直牢牢占据美国95%的房地产交易市场,堪称美国房地产交易的底层商业系统。

  MLS Listings总裁兼CEO詹姆斯?哈里森(James Harrison)总结说,提供、维护并开发房产经纪与代理经营所需的平台和工具,并以平台的力量此来规范房产经纪与代理间的贸易,是MLS成功的关键。

  抢占衣食住行领域的公司中,提供食的美团,市值超过400亿美金;未上市的出行领域巨头滴滴,估值也超过了500亿美金。而贝壳在上一轮融资中估值仅为百亿美金左右。

  但考虑到整个房产交易的规模极大,而且房产交易领域市场集中度目前最低,所以,要论未来增量空间,最辽阔的显然是贝壳找房。


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